Con la sentenza n. 10318/2016, le Sezioni Unite affrontano l’importante questione del rapporto che sussiste tra vincoli privatistici e pubblicistici nella disciplina dei diritti reali in tema di distanze, di immissioni e di diritti edificatori.

In particolare, si tratta di stabilire se trovi o meno applicazione il principio di prevenzione nelle ipotesi in cui le disposizioni di un regolamento edilizio locale prevedano esclusivamente una distanza tra fabbricati maggiore di quella stabilita dal codice civile, senza nulla disporre riguardo alla distanza delle costruzioni dal confine.

Come è noto, il principio di prevenzione, alla luce degli artt. 873 ss. c.c., comporta che il confinante che costruisce per primo condiziona la facoltà di costruire del proprietario del fondo finitimo.

Sulla applicazione di tale principio nel caso in esame si è registrato un contrasto giurisprudenziale.

Secondo un primo orientamento, il principio di prevenzione troverebbe applicazione anche nell’ipotesi in esame, dal momento che non sussiste alcun divieto normativo di costruire in aderenza o sul confine (così, ex multis, Cass., nn. 4353/1983, 5474/1991, 8283/2005, 25401/2007).

Secondo un diverso orientamento, il principio di prevenzione non potrebbe, invece, operare perché si ritiene che la disposizione del regolamento locale che contempli solo una distanza tra edifici maggiore di quella codicistica preveda implicitamente un riferimento al confine, dal quale chi costruisce per primo deve osservare una distanza non inferiore alla metà di quella prescritta (così Cass., nn. 4246/1981, 5062/1992, 16574/2006, 4199/2007).

Le Sezioni Unite dirimono il contrasto aderendo al primo orientamento e quindi ammettono l’operatività del principio di prevenzione nella materia in esame. Si afferma che nella normativa edilizia, accanto alla previsione di alcune distanze inderogabili, vi sono previsioni di vincoli privatistici che, per espressa disposizione dell’art 873 c.c., possono essere derogati dai regolamenti locali, cioè dai vincoli pubblicistici.

Il rapporto tra vincoli privatistici (cioè le disposizioni codicistiche in tema di distanze tra costruzioni su fondi finitimi) e vincoli pubblicistici (cioè le disposizioni dei regolamenti edificatori locali) è, dunque, un rapporto di integrazione e ciò comporta l’applicazione, rispetto a questi ultimi, dell’intera disciplina codicistica in materia, compreso il principio di prevenzione. La componente pubblicistica di questa materia, difatti, contribuisce «ad armonizzare la disciplina dei rapporti intersoggettivi di vicinato con l’interesse pubblico ad un ordinato assetto urbanistico».

Pertanto, un regolamento locale ben può escludere il meccanismo della prevenzione, prescrivendo una distanza minima delle costruzioni dal confine o negando espressamente la facoltà di costruire in appoggio o in aderenza.

Le Sezioni Unite concludono, dunque, nel senso che i regolamenti locali che si limitano a stabilire una distanza tra fabbricati maggiore di quella stabilita dal codice civile, senza nulla disporre riguardo alla distanza delle costruzioni dal confine, non incidono sul principio della prevenzione: pertanto, al preveniente è riconosciuta la possibilità di costruire sul confine o a distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta tra le costruzioni; mentre al prevenuto non è preclusa la corrispondente facoltà di costruire in appoggio o in aderenza, in presenza dei presupposti di cui agli artt. 874, 875 e 877 c.c..