La sentenza oggetto di segnalazione rappresenta uno dei primi casi di applicazione dei principi enunciati dalla recente sentenza a Sezioni Unite n. 23601/2017 in materia di omessa registrazione del contratto di locazione immobiliare.
Nel confermare, in particolare, il principio della sanabilità della nullità per intervenuta successiva registrazione del contratto, i giudici svolgono, oggi, una importante precisazione circa gli effetti dell’adempimento tardivo dell’obbligo legale.

La vicenda è la seguente. Il locatore di un immobile intima lo sfratto per morosità al conduttore, lamentando il mancato pagamento del canone relativo al mese di agosto 2012. Nonostante l’opposizione dell’intimato, il quale lamenta la nullità per mancata registrazione del contratto, i giudici, tanto di primo quanto di secondo grado, ritengono di convalidare lo sfratto per morosità.

Il giudizio di Cassazione successivamente instaurato dal conduttore soccombente viene poi sospeso proprio in attesa della decisione delle Sezioni Unite sopra menzionata.
Il ricorrente sostiene che la registrazione della locazione sia avvenuta tardivamente, essendo stata effettuata dal locatore in data 20 settembre del 2012. Inoltre, nell’atto viene indicata, come data di inizio del rapporto, il giorno 1o settembre 2012, anziché la diversa effettiva data di inizio, corrispondente al giorno 5 novembre 2011.

In considerazione di ciò, ad avviso del conduttore, il contratto dovrebbe essere dichiarato nullo, ai sensi dell’art. 1, comma 346, della legge n. 311/2004 (c.d. legge finanziaria per il 2005), per mancata registrazione. Talché nulla egli sarebbe tenuto a corrispondere con riferimento al mese di agosto 2012, oggetto del decreto ingiuntivo: in quella data, infatti, il contratto non risulterebbe regolarmente registrato, essendo l’adempimento intervenuto sì tardivamente, ma a far data dal 1o settembre 2012. Conseguentemente, non potrebbe riconnettersi alcun effetto di sanatoria alla registrazione tardiva e, quindi, non potrebbe essere preteso alcunché da parte del conduttore, con riferimento al canone contestato.

La Corte di Cassazione, nella sentenza qui segnalata, accoglie l’illustrato motivo di ricorso, in linea con il precedente a Sezioni Unite del 2017, e nel contempo, svolge un importante chiarimento.
Il ragionamento si fonda sull’analisi dell’art. 1, comma 346, della legge n. 311/2004, che sancisce la nullità del contratto di locazione non registrato. In particolare, la sanzione derivante dalla violazione della norma tributaria viene qualificata dalle Sezioni Unite come una ipotesi di nullità “sopravvenuta” del contratto, per «difetto di un coelemento di validità extranegoziale e, sul piano funzionale, di invalidità da inadempimento» di un obbligo legale.

Cionondimeno, i giudici ammettono che tale peculiare ipotesi di nullità (funzionale) da inadempimento possa essere sanata dal contraente inadempiente attraverso la tardiva registrazione del contratto, consentita dalle norme tributarie. Sicché si realizzerebbe una sorta di sanatoria “per adempimento” dell’obbligo legale. L’effetto sanante, inoltre, opera con efficacia retroattiva alla data di conclusione del contratto, al fine di assicurare la stabilizzazione degli effetti prodotti dal contratto, a tutela della parte debole del rapporto.

Questi i principi enunciati dalle Sezioni Unite.
La terza sezione della Corte, oggi, ribadisce l’illustrata impostazione, ma precisa, condivisibilmente, che tale effetto di sanatoria della nullità connesso alla tardiva registrazione del contratto, pur operando ex tunc, trova un limite nel periodo di durata del rapporto indicato nell’atto negoziale successivamente registrato.
Pertanto, nel caso di specie, la registrazione tardiva effettuata dal locatore non può sanare la nullità anche per il periodo compreso tra il 5 novembre 2011 (data di effettivo inizio del rapporto) e il 31 agosto del 2012, , atteso che la data di inizio indicata nel contratto è quella del 1o settembre 2012. La sanatoria del contratto non registrato, dunque, è sì ammessa dalla giurisprudenza, ma la sua efficacia è limitata al solo periodo di durata del rapporto effettivamente indicato nel contratto tardivamente registrato.