Tizio, acquirente di un box per il posteggio dell’auto, agisce in giudizio contro Caio per far accertare che un tratto di area di parcheggio condominiale, da destinare a spazio di manovra, sia stato inglobato abusivamente dal convenuto; viene chiesta, altresì, la condanna dell’occupante alla rimozione dei manufatti a tal fine realizzati.

Tanto in primo quanto in secondo grado, la domanda attorea viene rigettata. Tizio ricorre allora in Cassazione davanti alla Sezione II. Questa si rivolge alle Sezioni Unite, ipotizzando la configurabilità di una situazione di litisconsorzio necessario, a fronte della sussistenza di un contrasto giurisprudenziale sul punto.

Le Sezioni Unite risolvono la complessa questione richiamando e analizzando nel dettaglio i vari orientamenti giurisprudenziali. Alcune sentenze di legittimità sono favorevoli alla affermazione del litisconsorzio necessario poiché la controversia circa la sussistenza della condominialità (e cioè di un rapporto soggettivo unico e inscindibile) imporrebbe l’integrazione del contraddittorio con tutti i condomini, a prescindere dalla proposizione di una domanda riconvenzionale di riconoscimento della proprietà esclusiva (v. Cass., nn. 6056/2006, 6607/2012). Altre sentenze più recenti (v. Cass., nn. 17465/2102, 4624/2013) sostengono, invece, che l’eccezione riconvenzionale di proprietà esclusiva sollevata da un condominio non integri un’ipotesi di litisconsorzio necessario dei restanti condomini; tale situazione si determinerebbe, piuttosto, nel caso in cui il convenuto proponesse domanda riconvenzionale diretta a far accertare la proprietà esclusiva del bene.

Le Sezioni Unite ritengono di dare seguito a quest’ultimo indirizzo, argomentando sulla base della tesi chiovendana in tema di esigenze funzionali dell’istituto del litisconsorzio necessario: viene, pertanto, «negata la necessità di integrare il contraddittorio con gli altri condomini, senza che possa assumere valore dirimente la possibilità teorica che dopo il rigetto dell’azione del singolo rimanga concepibile che a esperire analoga azione, questa volta con successo, sia il condomino e che in via di fatto il primo soccombente venga a giovarsene».

Nel confermare la sentenza di secondo grado, le Sezioni Unite affrontano anche un’altra questione: la controversia condominiale ha alla base la sussistenza di una discrasia tra il provvedimento di concessione edilizia (che identifica le aree riservate alla destinazione prescritta dalla normativa in tema di parcheggi) e l’accatastamento (cioè la dichiarazione presentata dal costruttore/proprietario agli Uffici finanziari).

Le Sezioni Unite chiariscono che a determinare quale sia l’area destinata a parcheggio sia «proprio e soltanto l’atto concessorio che vincola il costruttore a questa destinazione»: questo costituisce «il riferimento a cui ancorare ogni controversia circa la natura condominiale o privata delle parti della costruzione». Pertanto, ai fini della individuazione del bene comune (l’area di parcheggio) l’eventuale discrasia tra i dati catastali e la concessione edilizia deve essere «risolta avendo riguardo a quest’ultima, poiché essa designa la entità della costruzione assentita e la destinazione impressa e approvata dal bene da edificare».