Il thema decidendum della sentenza in esame, riguarda la possibile illiceità dell’operazione di sale and lease back per violazione del divieto di patto commissorio ex art. 2744 c.c..
Questa particolare tipologia di locazione finanziaria ricorre nella pratica degli affari quando il proprietario di un bene, generalmente immobile o strumentale all’esercizio dell’attività di impresa, decide di alienarlo, dietro pagamento di un corrispettivo ad una società di leasing. Conseguentemente, quest’ultima concede in godimento il medesimo bene all’originario proprietario-alienante a fronte del pagamento di un canone periodico per la relativa utilizzazione. Inoltre, gli riconosce un diritto di opzione per poter consentire all’utilizzatore di riacquistare la proprietà del bene al termine del contratto.
Analogamente alla locazione finanziaria, è uno schema contrattuale socialmente, ma non legalmente, tipico che deriva dal collegamento di tre fattispecie negoziali: un contratto di vendita, un negozio di leasing e il patto d’opzione. Differentemente da essa, però, il contratto di sale and lease back non si caratterizza per la trilateralità del rapporto, ma presenta, di regola, carattere bilaterale. La relazione negoziale si instaura tra due soli soggetti: il proprietario-alienante del bene, futuro utilizzatore dello stesso, e la società di leasing che, acquisita la proprietà, ne ritrasferisce la disponibilità al primo.
Secondo i giudici di legittimità, proprio la circostanza di configurarsi come un contratto bilaterale nel quale l’imprenditore assume la duplice veste del fornitore-venditore e dell’utilizzatore, pone seri dubbi in merito alla liceità della fattispecie negoziale de qua. Non sfugge, infatti, la forte somiglianza con le alienazioni a scopo di garanzia e, quindi, il concreto pericolo che essa possa venir impiegata come mezzo per eludere surrettiziamente il divieto di patto commissorio sancito dall’art. 2744 c.c..
Poste le sopra esposte premesse, la Corte procede, quindi, nel verificare “se e quando” il sale and lease back integra una ipotesi contraria alla predetta norma imperativa.
La ratio del divieto di patto commissorio è prioritariamente quella di tutelare la parte debole del rapporto obbligatorio in quanto esposta al rischio di un approfittamento da parte del creditore. Se questo è il fine a cui tende il predetto divieto, occorrerà verificare che il contratto non sia diretto a perseguire proprio lo scopo contrario al proposito di tutela sotteso all’art. 2744 c.c..
Conseguentemente, dunque, per poter verificare la bontà (rectius liceità) del contratto, occorrerà compiere una verifica in punto di causa ai sensi dell’art. 1322 c.c..
In proposito, i Giudici di Legittimità ricordano che il sale and lease back, nella prassi negoziale, è una operazione economica funzionale a soddisfare un’esigenza peculiare del mondo imprenditoriale. Quella di reperire immediata liquidità attraverso il prezzo del bene alienato ad una società di leasing senza che, però, ciò comporti la perdita definitiva del bene stesso il quale, restando nella sua disponibilità, continuerà a contribuire alla stabilità dell’assetto produttivo. Quindi, il contratto “ha scopo di leasing e non di garanzia”, in quanto assolve alla sua stessa funzione specifica (far fronte ad una crisi di liquidità), mediante un diverso schema operativo.
Dato atto del fatto che si tratta di un contratto astrattamente “caratterizzato da una specificità tanto di struttura, quanto di funzione (e, quindi, da originalità e autonomia rispetto ai tipi negoziali codificati)” e riscontrata la liceità della sua causa meritevole di tutela ai sensi dell’art. 1322 c.c., la Corte a questo punto si pone nell’ottica di spostare la verifica dal piano astratto a quello concreto.
Assunta questa nuova prospettiva, osservano che nonostante la vendita conclusa nell’ambito della fattispecie negoziale di sale and lease back non sia, di per sé, compiuta in frode al divieto di patto commissorio, ciò non esclude che possa realizzare una ipotesi di alienazione a scopo di garanzia. Ipotesi che ricorre ogni qual volta “lo scopo di garanzia costituisca non già mero motivo del contratto, ma assurga a causa concreta della vendita con patto di riscatto o di retrovendita”.
Ne consegue che, in presenza di un contratto di sale and lease back è sempre necessario compiere una indagine tipicamente di fatto al fine di verificare, in concreto, se essa viola la ratio del divieto di patto commissorio.
Infine, la Corte indica una serie di circostanze la cui compresenza nell’ambito dell’operazione contrattuale de quo deve ritenersi un chiaro indice della natura fraudolenta dell’operazione stessa. I dati ritenuti obiettivamente sintomatici della illiceità del contratto per violazione del divieto di cui all’art. 2744 c.c. sono: a) la presenza (preesistente o contestuale) di una situazione di creditore debito tra la società finanziaria e l’impresa venditrice utilizzatrice; b) una situazione di difficoltà economica del venditore legittimante il sospetto di relativo approfittamento; c) la sproporzione tra valore del bene alienato ed entità del prezzo versato, in altri termini, delle reciproche obbligazioni nascenti dal rapporto.