Nella sentenza qui segnalata la Corte di Cassazione affronta una interessante questione, in relazione alla quale non si registrano precedenti giurisprudenziali editi. La Corte interviene a chiarire il meccanismo i forza del quale l’electus di un contratto per persona da nominare possa godere degli effetti prenotativi discendenti dal preliminare in cui la riserva è contenuta, anche con riguardo alle ipoteche iscritte contro il promettente alienante tra la trascrizione del preliminare e del contratto definitivo.

La questione nasce dalla circostanza che, nel caso di specie, la riserva di nomina a favore del terzo è contenuta nel contratto preliminare, ma ne difetta la menzione nella relativa nota di trascrizione.

La Cassazione muove dall’inquadramento di questa figura contrattuale (artt. 1401 ss. c.c.), ricordando come il contratto per persona da nominare vada ricondotto entro lo schema della rappresentanza. La sua caratteristica fondamentale consiste, difatti, nella attitudine potenziale a produrre i suoi effetti, in via alternativa, tra i contraenti originari oppure tra uno di essi e un terzo designato eventualmente dall’altro contraente. Gli effetti della riserva di nomina si producono ex tunc, in via diretta e immediata, nei confronti del terzo nominato, a condizione che la dichiarazione di nomina da parte del contraente venga effettuata in tempo utile e nelle debite forme.

Ciò significa che il contratto per persona da nominare si perfeziona in tutti i suoi elementi costitutivi prima della dichiarazione di nomina del terzo, avendo questa l’unico effetto di consentire all’eletto di acquistare, retroattivamente, la qualifica di soggetto sostanziale, nonché i relativi diritti e le relative obbligazioni.

Ciò posto, dal punto di vista letterale e sistematico, si osserva che l’art 1403, comma 2, c.c., nel prevedere che, ove sia necessaria una forma di pubblicità del contratto, debba essere resa pubblica anche la dichiarazione di nomina, depone nel senso che debba essere trascritta la sola dichiarazione di nomina, non anche la riserva di nomina.

Ad analoghe considerazioni conduce l’art 2645 ter c.c., il quale attribuisce rilevanza assorbente alla trascrizione del solo contratto definitivo, sempre che sia intervenuta la trascrizione del preliminare, ai fini della produzione dell’effetto prenotativo della stessa.

Dal punto di vista teleologico, inoltre, per il creditore iscritto appare del tutto indifferente che vi sia stata la trascrizione o meno della riserva di nomina di un terzo unitamente alla trascrizione del contratto preliminare in cui è contenuta. Non è, infatti, necessario rendere quella riserva opponibile ai terzi che nel frattempo abbiano acquistato diritti sul medesimo bene immobile.

Secondo la Cassazione, allora, affinché il terzo eletto possa fruire degli effetti prenotativi discendenti dal contratto preliminare, è necessario che nel contratto preliminare venga fatta menzione della riserva di nomina e della trascrizione dello stesso, della dichiarazione di nomina e del contratto definitivo. Per effetto di tali formalità, “si rende palese che il nuovo contratto costituisce esecuzione del precedente già trascritto, sul piano oggettivo (con la identità del diritto, del bene e del rapporto giuridico), che sul piano soggettivo (con la identità delle persone del terzo menzionato nel contratto preliminare e dell’acquirente definitivo)”.

Alla luce di tali argomenti logico-sistematici e teleologici, la Cassazione supera così l’impostazione seguita dai giudici di secondo grado, i quali suggerivano di richiamare, in via analogica, i principi elaborati dalla giurisprudenza di legittimità in tema di effetti prenotativi della trascrizione di domanda giudiziale (Cf. Cass., n. 6851/2001), secondo cui la nota di trascrizione della domanda giudiziale deve essere precisa e specifica, e la sentenza, per potersi ricollegare alla trascrizione della citazione, deve presentare una perfetta coincidenza con la citazione stessa.

In senso opposto a tale ricostruzione, la Cassazione conclude che l’electus di un contratto per persona da nominare possa godere degli effetti prenotativi del preliminare sempre che – condizione necessaria, ma sufficiente – “la dichiarazione di nomina venga trascritta entro il termine stabilito nel contratto preliminare e, comunque, entro quello previsto nell’art 2645 bis, comma 3, c.c., non occorrendo altresì che la riserva di nomina risulti dalla nota di trascrizione del preliminare”.