Le Sezioni Unite si sono pronunciate sul contrasto, creatosi nella giurisprudenza, in relazione alla natura della nullità per violazione delle norme in materia di urbanistica ed edilizia, dettando una interpretazione che supera il dualismo nullità formale – nullità sostanziale.

Il caso riguarda, per quel che più interessa, una domanda di nullità relativa a un contratto di vendita, avente a oggetto il trasferimento, ad acquirenti diversi, della nuda proprietà e dell’usufrutto di un fabbricato. L’attore deduceva la nullità dell’atto in quanto, pur presentando lo stesso formalmente le dichiarazioni urbanistiche, prescritte dalla legge a pena di nullità, l’immobile era stato, in realtà, interessato da lavori di natura abusiva, non regolarmente assentiti.

La Corte ricostruisce l’evoluzione delle pronunce giudiziali intervenute sotto la vigenza delle normative edilizie succedutesi nel tempo.

Anzitutto, si precisa che l’inosservanza dei precetti posti dalla normativa urbanistica è da sempre variamente sanzionata sotto il profilo amministrativo e penale. Tuttavia, in relazione ai fabbricati, solo con l’art. 15, comma 7, della L. 765/1977 si è introdotta la prima forma di nullità in riferimento alla sorte degli atti tra privati aventi a oggetto diritti reali su fabbricati irregolari sotto il profilo urbanistico; si trattava di una invalidità relativa, deducibile solo dal contraente in buona fede, ossia ignaro dell’abuso edilizio (Cass. 3350/1992; 4926/1993; 8685/1999).

Successivamente, prima, con la Legge n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, e, dopo, con il D.p.r. n. 380 del 2001, art. 46, si prevede, salvo eccezioni, una invalidità assoluta. Segnatamente all’ultima disposizione, si prescrive che gli atti tra vivi, in forma scritta, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi a edifici costruiti dopo il 17 marzo 1985, sono nulli, e non possono essere stipulati, ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Medesima menzione è richiesta per i fabbricati costruiti prima del 17 marzo 1985, mentre per quelli costruiti ante ‘67 è possibile, invece, non citare il provvedimento abilitativo, purché vi sia in atto una inerente dichiarazione sotto forma di atto notorio (art. 40, L. 47/85).

In riferimento alla nullità comminata da queste due ultime leggi, la giurisprudenza di legittimità ha assunto due diversi orientamenti, la cui incertezza ha portato alla rimessione degli atti alle SS. UU.

Un primo indirizzo si è pronunciato a favore della c.d. nullità formale. (Cfr. Cass. 8147/2000; 7534/2004; 5898/2004; 26970/2005; 16876/2013). Secondo questa teoria, affinché l’atto sia valido, è sufficiente la menzione della dichiarazione richiesta dalla legge, a nulla rilevando la concreta abusività dell’immobile, la quale inciderà solo sul piano dell’inadempimento e in relazione alla conferma dell’atto nullo. (Cfr. Cass. 27129/2006; 20714/2012; 25357/2014).

Tale tesi, nel bilanciamento di interessi proprio di ogni disposizione normativa, tende a tutelare l’acquirente e la agevolazione dei traffici giuridici, rispetto alla repressione dell’abusivismo edilizio.

Una seconda ricostruzione ha sostenuto, invece, che si tratti di una c.d. nullità sostanziale. (Cass. 23591/2013; 25811/2014; 18261/2015). Secondo questa opinione, la dichiarazione in atto richiesta dalla legge non è bastante, perché, oltre alla relativa menzione, si richiede, da un lato, che sussista effettivamente il provvedimento indicato (o, in caso di “dichiarazione ante ‘67”, che la costruzione sia stata effettivamente realizzata anteriormente al 1° settembre 1967), dall’altro, si esige che la costruzione sia stata eseguita in conformità al titolo citato in atto. In particolare, si afferma il principio generale della nullità – di carattere sostanziale – degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica; cui si aggiunge una nullità – di carattere formale – per gli atti di trasferimento di immobili in regola con la normativa urbanistica, o per i quali è in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli atti stessi.

In supporto a questa impostazione, si è sostenuto, da un lato, che sarebbe “ben strano” ritenere valido un atto avente per oggetto un fabbricato totalmente abusivo, solo per la presenza di una dichiarazione in ordine ai titoli edilizi; e ritenere, al contrario, nullo l’atto riguardante un fabbricato assolutamente regolare sotto il profilo urbanistico, ma privo delle menzioni prescritte dalla legge; dall’altro, si aggiunge che la disciplina sulla conferma presuppone l’accoglimento della teoria sostanzialista.

Il fondamento di questa teorica si basa sulla preminente funzione di repressione degli abusi edilizi.

Le Sezioni Unite, risolvendo il contrasto, aderiscono a una visione mediana, ritenendo che non si tratti né di nullità sostanziale né di nullità intesa come meramente formale, bensì di una nullità testuale, riconducibile al 3° comma dell’art. 1418 cod. civ. (soluzione peraltro citata anche da Cass. 8685/1999 e 5068/2001, pronunciatesi a favore della teoria formale); ciò in quanto è diretta a colpire (solo) gli atti espressamente previsti dalle norme che la contemplano, e, pertanto, non è sussumibile né nel 1° (nullità virtuale) né nel 2° comma (nullità strutturale) della medesima norma.

Gli argomenti addotti dalla Corte sono principalmente quattro.

Il primo riguarda la argomentazione assunta dalla giurisprudenza c.d. sostanzialistica, la quale presume che l’intenzione del legislatore sia di rendere tout court incommerciabili i beni abusivi. Tale esegesi contrasta con l’art. 12 delle preleggi, in quanto trascende il significato letterale della norma, senza neppure essere in linea con l’interpretazione teleologica, dacché gli effetti che ne conseguono sono inadatti alla finalità pratica per cui la norma è stata dettata.

Con la seconda motivazione si evidenzia come, nel caso di specie, non potrebbe trattarsi di una nullità ex art. 1418, 2° comma (strutturale), in quanto i beni con difformità urbanistiche possono comunque essere oggetto di vari atti inter vivos (di garanzie reali, di atti inter vivos a effetti obbligatori, di negozi di servitù, di atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali) nonché possono circolare per successione mortis causa. E ciò esclude, dunque, che si possa parlare di impossibilità o illiceità dell’oggetto o della prestazione, o di illiceità della causa per contrarietà a norme imperative o al buon costume. Si aggiunge, inoltre, che l’oggetto della vendita è il trasferimento del diritto reale sulla res, che, in sè, non è suscettibile di valutazione in termini di liceità o illiceità; infatti, quest’ultima concerne l’attività della sua produzione, in sé estranea al contenuto tipico delle prestazioni oggetto della compravendita.

Con la terza ragione, la Cassazione ritiene che l’interpretazione propugnata dalla teoria cd. sostanziale, seppur mossa dal commendevole intento di corroborare, anche da un punto di vista civilistico, il disvalore espresso dall’ordinamento rispetto al fenomeno dell’abusivismo edilizio, prescinde dal dato normativo. Invero, la fattispecie non può essere ricondotta alla nullità del 1° comma dell’art. 1418 cod. civ. (nullità virtuale), in quanto il legislatore ha scelto – consapevolmente – di non inserire una norma imperativa contenente un divieto generale di stipulazione degli atti aventi a oggetto immobili abusivi; bensì di dettare singole specifiche ipotesi di nullità.

Ciò detto, con il quarto assunto la Corte apporta una netta innovazione rispetto alle tradizionali teorie meramente formalistiche. Invero – come sottolineato da un’accorta dottrina e pure affermato in parte in altre decisioni adesive alla teoria formale (cfr. Cass. 20258/2009) – si evidenzia che dalla normativa – in particolare dalla disciplina della conferma dell’atto nullo – si evince sia che il titolo debba comunque realmente esistere, sia che l’informazione e la dichiarazione, oltre che veritiere, debbano essere riconducibili proprio a quell’immobile oggetto di contrattazione; pertanto, una dichiarazione mendace, in relazione a tali circostanze, è assimilata alla mancanza della stessa.

Infine, la Corte, da un lato, dà atto che la distinzione tra variazioni essenziali, e non, non rileva ai fini della nullità, tenuto conto, peraltro, che le difficili graduazioni di irregolarità urbanistica minerebbero la certezza dei traffici. Dall’altro, precisa come la ricostruzione prospettata dal Collegio rappresenti la migliore sintesi tra l’esigenza di tutela dell’acquirente e il contrasto all’abusivismo edilizio: invero, quest’ultimo viene comunque osteggiato anche dalla disposizione della nullità, in quanto, per effetto della prescritta informazione, l’acquirente è in grado di svolgere le opportune indagini per appurare la regolarità urbanistica del bene e la convenienza dell’affare; inoltre, l’interesse superindividuale a un ordinato assetto di territorio resta salvaguardato dalle sanzioni amministrative e penali.

In conclusione, le Sezioni Unite statuiscono che la normazione in tema di urbanistica prescriva una nullità testuale, riconducibile al 3° comma dell’art. 1418 cod. civ., in quanto volta a colpire singoli atti espressamente previsti. Ove si inserisca in atto la menzione urbanistica, richiesta dalla legge, il contratto è valido, indipendentemente dalla conformità della costruzione al titolo in esso menzionato, purché, tuttavia, la dichiarazione sia reale e riferibile all’immobile oggetto del negozio. Pertanto, in ipotesi di difformità sostanziale tra il titolo abilitativo enunciato nell’atto e la costruzione, l’acquirente non sarà esposto all’azione di nullità e potrà agire per l’inadempimento; tuttavia, ricorrendone i presupposti, potrà soggiacere alle sanzioni previste a tutela dell’interesse generale connesso alle prescrizioni della disciplina urbanistica.