La sentenza affronta un tema strettamente collegato alle due sentenze pronunciate dalle stesse Sezioni Unite del 2015 (nn. 18213-18214/2015) in tema di locazione di immobili a uso abitativo. Si interroga, in particolare, sulla possibilità di estendere il principio di diritto enunciato in quei precedenti anche alle locazioni di immobili a uso diverso da quello abitativo. Vediamo come.

Tanto nella sentenza del 2017 quanto in quelle del 2015 la questione giuridica riguarda un accordo simulatorio realizzato tra locatore e conduttore per stipulare un contratto di locazione con l’indicazione di un canone fissato in una misura inferiore rispetto a quella realmente pattuita. In tal modo, le parti provvedono a registrare un contratto simulato di locazione e a latere stipulano una controdichiarazione che contiene l’indicazione del canone effettivo.

Come è noto, la predetta controdichiarazione, cioè il negozio di locazione dissimulato, è pacificamente nulla ai sensi del combinato disposto dell’art 13 della legge n. 432/1998 sulla locazione di immobili a uso abitativo, come modificata dalla legge di stabilità del 2016 (secondo cui è nullo il patto volto a determinare un maggior canone rispetto a quello dichiarato nel contratto simulato registrato) e dell’art. 1, comma 346, della legge finanziaria per il 2005 (legge n. 311/2004, secondo cui è nullo il contratto di locazione non registrato).

Il problema interpretativo rimesso al vaglio delle Sezioni Unite, tanto nel 2015 quanto nel 2017, riguarda le sorti del contratto di locazione simulato e registrato. La risposta alla questione inerisce strettamente il modo di intendere l’operazione contrattuale posta in essere dalle parti.
Sul piano teorico-dogmatico, la simulazione sembrerebbe realizzare un’operazione unitaria di negozi tra loro collegati, con la conseguenza che – così ragionando – la nullità colpirebbe l’intero meccanismo contrattuale, compreso il contratto di locazione simulato, ancorché registrato: quest’ultimo, infatti, sebbene valido ai fini della disciplina della registrazione, risulterebbe anch’esso nullo per effetto della disciplina speciale della locazione.

Nella prospettiva di tutelare il conduttore, invece, le Sezioni Unite nel 2015 concepiscono questa operazione non in termini unitari, ma in un’ottica diacronica di successione di due contratti distinti. Ciò significa che la nullità colpisce il solo contratto di locazione dissimulato, poiché è quest’ultimo il negozio per il quale non è stato adempiuto l’obbligo di registrazione. Mentre resta perfettamente valido ed efficace il contratto di locazione simulato e regolarmente registrato, che le parti non hanno realmente voluto.

L’apparenza, dunque, viene fatta prevalere sulla realtà, allo specifico fine di assicurare la tutela del contraente debole, cioè del conduttore. Il quale continua così a godere dell’immobile sulla base di un prezzo inferiore, con diritto alla ripetizione delle somme pagate a titolo di maggior canone alla luce del contratto dissimulato. E tanto sull’assunto che la locazione costituisca un’ipotesi di contratto tipico strutturalmente asimmetrico. Sicché, a tutela della parte debole, le Sezioni Unite interpretano la nullità del contratto dissimulato come un rimedio che, pur senza essere una nullità di protezione (in quanto nullità assoluta), cionondimeno assolve una funzione implicita di protezione. Nel contempo, questa soluzione consente di tutelare anche l’Erario, poiché la nullità della controdichiarazione finisce per costituire un disincentivo per il locatore a porre in essere operazioni antielusive dell’imposta sulla locazione.

Il principio ora esaminato è stato enunciato dalle Sezioni Unite del 2015 con riferimento alla operazione simulatoria di locazioni di immobili a uso abitativo. Per questo motivo, nel 2016 (ordinanza di rimessione n. 16604/2016) è stato chiesto alle Sezioni Unite di stabilire se esso possa trovare applicazione per qualunque locazione, anche per quelle a uso non abitativo.

I giudici confermano l’impostazione prospettata nel precedente del 2015, ribadendo, altresì, che non possa essere riconosciuto alcun rilievo alla eventuale successiva registrazione del negozio dissimulato recante la pattuizione di un canone maggiore: la controdichiarazione resta insanabilmente nulla per contrarietà a norma di legge, “anche a seguito della sopravvenienza di un requisito extraformale ed extranegoziale quale la registrazione”.

L’assunto da cui muovono le Sezioni Unite è il seguente. La sanzione legislativa per omessa registrazione costituisce una ipotesi di nullità sopravvenuta del contratto di locazione per mancanza di un requisito extraformale (esterno) di validità, funzionale a contrastare sia l’elusione che l’evasione fiscale. A parere della Suprema Corte, infatti, molteplici sono gli indici normativi da cui desumere l’attuale processo di rivisitazione della categoria della nullità, tanto da ritenerla applicabile non solo ai vizi riguardanti l’iter formativo e costitutivo dell’atto negoziale, ma anche ai difetti extragenetici, attinenti ad elementi estrinseci e successivi rispetto al contratto, come appunto la registrazione dello stesso.

Con particolare riguardo alle fattispecie locative non abitative, che costituiscono oggetto di scrutinio della sentenza, manca, in realtà, una norma espressa che sancisca la nullità testuale del patto di maggiorazione del canone, come, invece, espressamente previsto dall’art. 13 della legge n. 492/1998 per le locazioni abitative. La nullità è, d’altro canto, stabilita per l’intero contratto solo nel caso in cui manchi un requisito extraformale costituito dall’omissione della registrazione del contratto.

Le Sezioni Unite, nell’accogliere questa soluzione, muovono dal raffronto con il più semplice caso in cui manchi il procedimento simulatorio e si chiedono se sia possibile una sanatoria della nullità per effetto della tardiva registrazione del contratto recante il canone reale ab origine convenuto dalle parti. A tale quesito viene data risposta positiva: l’adempimento tardivo dell’obbligo avrebbe l’effetto di sanare la nullità sancita dalla legge finanziaria 2004, trattandosi, “sul piano morfologico, di nullità per difetto di un coelemento di validità extranegoziale e, sul piano funzionale, di invalidità da inadempimento” di un obbligo legale. L’effetto sanante, inoltre, opererebbe, in questo caso, con efficacia retroattiva alla data di conclusione del contratto, al fine di assicurare la definitiva stabilizzazione degli effetti prodotti dal contratto, a tutela della parte debole del rapporto.

Nel riportare queste considerazioni al diverso caso in cui sussista un accordo simulatorio le Sezioni Unite pervengono, invece, a una soluzione differente, in considerazione della diversità morfologica e funzionale delle due vicende negoziali. Nel caso del contratto non registrato in toto, infatti, non viene in rilievo un vizio genetico dell’atto, ma la mancata attuazione di un obbligo ad esso conseguente, a cui è possibile rimediare con un adempimento tardivo con effetti sananti ex tunc. Nel diverso caso del procedimento simulatorio, invece, si è di fronte a un patto con finalità elusiva ed evasiva della normativa tributaria, affetto da un vizio genetico attinente alla sua causa concreta, volta, appunto, a perseguire uno scopo pratico illecito. Di più, accedendo alla tesi che considera la norma tributaria alla stregua di norma imperativa (cf. Corte Cost., n. 420/2007), il contratto dissimulato risulta intrinsecamente nullo non solo perché è stato violato l’obbligo di registrazione, ma anche perché presenta una causa illecita per contrarietà a norma imperativa ex art. 1418 c.c.. In particolare, si tratterebbe di una ipotesi di nullità virtuale e, quindi, insanabile ai sensi dell’art. 1423 c.c., atteso che una tardiva registrazione non è certo idonea a sanare l’illiceità della causa, che è un vizio genetico.

Quanto, invece, alla sorte del contratto di locazione regolarmente registrato e contenente l’indicazione del canone simulato, quella nullità virtuale insanabile che affligge il negozio dissimulato non è reputata in grado di travolgere l’intero rapporto. A sostegno di questa conclusione, le Sezioni Unite invocano, oltre al principio di diritto del 2015, anche il dato testuale dell’art. 79 della legge n. 392/1978 della legge sull’equo canone.

Alla luce di tali considerazioni, sembra che i casi apparentemente più gravi, cioè quelli di totale omissione della registrazione, siano soggetti a una disciplina meno rigida; in realtà, il ragionamento condotto dai giudici pone in luce come le ipotesi simulatorie siano affette da un vizio più grave quoad effecta, in quanto vizio genetico e voluto da entrambe le parti, e non da un inadempimento successivo alla stipula di un contratto geneticamente valido.

Questa soluzione non solo realizzerebbe meglio l’intento di rafforzare l’effetto dissuasivo nei confronti degli infedeli locatori, ma consentirebbe anche di ricondurre a unità la disciplina delle nullità di tutti i contratti di locazione, siano essi a uso abitativo o meno.

Per una bibliografia essenziale sul tema cfr.: R. CALVO, La locazione, in Trattato di diritto privato, a cura di Bessone, Torino, 2016; V. CUFFARO, Patti contrari alla legge (contratto di locazione e nullità speciali), in Riv. dir. civ.,1999, I, 487; V. CUFFARO, Aporie della giurisprudenza e pervicacia del legislatore in tema di locazione e obbligo di registrazione (Nota a Cass.., Sez. Un., 17 settembre 2015, n. 18213), in Giur. it., 2015, 2, p. 331 ss.; A. GENTILI, La simulazione, in Tratt. dir. priv., (diretto da), M. Bessone, Torino, 2002, XIII, 5, p. 526 ss.; S. GOLONE, (a cura di), Patti di aumento del canone di locazione: clausole nulle o strumenti di gestione delle sopravvenienze?, in Contr., 2016, 3, p. 889 ss.; P. LAGHI, Forma “ad essentiam” e nullità di protezione: declinazioni funzionali della forma nelle locazioni ad uso abitativo, in Contr. e impr., 2017, 1, p. 256 ss..