Con il presente contributo si segnala una recente ordinanza interlocutoria con la quale la Seconda Sezione civile della Corte di Cassazione ha richiesto un intervento delle Sezioni Unite con riguardo al contrasto giurisprudenziale in materia di comunione ordinaria e accessione rilevato in relazione alla seguente vicenda. Il caso sottoposto all’attenzione della Sezione Semplice ha trovato origine nell’azione esercitata da un privato contro una società al fine di ottenere lo scioglimento della comunione dei beni che egli asseriva esistere sui locali costruiti ex novo dalla stessa società nel sottosuolo del terreno in comproprietà pro indiviso tra di essi. Terreno al di sopra del quale sorgeva un fabbricato condominiale dove entrambi avevano beni immobili di proprietà esclusiva.

In primo e in secondo grado la domanda di divisione non è stata accolta in ragione della ritenuta assenza dei presupposti della comunione. Ciò è stato sostenuto sulla base di alcune circostanze di fatto rilevate in relazione allo stato dei luoghi e alle caratteristiche che presentavano i piani interrati e seminterrati. Innanzitutto, si trattava di locali incorporati all’unità abitativa di proprietà esclusiva della società. Solo attraverso di essa era possibile accedervi dal momento che non risultavano legati né strutturalmente, né funzionalmente all’abitazione di cui era proprietario il privato. Anche in considerazione di ciò, i locali sotterranei non potevano neppure ritenersi essenziali per la sua esistenza o godimento, né tanto meno per l’esistenza dei beni comuni.

Infine, nell’escludere la comproprietà di quanto realizzato nel sottosuolo, la Corte Territoriale ha affermato il principio secondo cui, quando le costruzioni sono eseguite su terreno comune da uno dei comproprietari deve trovare applicazione la disciplina dettata in materia di comunione e non quella relativa all’accessione. Quest’ultima, infatti, come desumibile dalla lettera dell’art. 934 c.c., si riferisce soltanto alle opere realizzate su terreno altrui. Conseguentemente, può ritenersi sussistente la comproprietà in favore dei condomini non costruttori (quindi, del privato) soltanto se i lavori sono stati eseguiti in conformità di detta disciplina, rispettando le norme sui limiti cui è soggetto il comproprietario nell’uso delle cose comuni.

La seconda Sezione della Corte di Cassazione rileva come il richiamato principio, cui la Corte d’Appello ha dato applicazione, è espressione di un orientamento interpretativo (Cass., Sez. II, 22 marzo 2001, n. 4120; Cass., Sez. II, 27 marzo 2007, n. 7523) recentemente formatosi in contrapposizione ad altra più risalente posizione espressa dai Giudici di Legittimità.

Secondo quest’ultimo indirizzo interpretativo, al fine di stabilire quali siano i diritti vantabili da un costruttore e da un terzo in relazione ad un’opera costruita su un terreno in comproprietà degli stessi, deve trovare applicazione la disciplina dettata dall’art. 934 c.c. in materia di accessione. Questo assunto, adottato in diverse pronunce, è stato posto a base delle statuizioni di diritto che di seguito sono riportate così come riferite dalla Ordinanza.

Per il principio dell’accessione (art. 934 c.c.) la costruzione su suolo comune è anch’essa comune, mano a mano che si innalza, salvo contrario accordo scritto ad substantiam (art. 1350 c.c.); pertanto, per l’attribuzione in proprietà esclusiva ai contitolari dell’area comune dei singoli piani che compongono la costruzione sono inidonei sia il corrispondente possesso esclusivo del piano, sia il relativo accordo verbale, sia il proporzionale diverso contributo alle spese (Cass., Sez. II, 11 novembre 1997, n. 11120).

La costruzione eseguita su area in comproprietà da parte di uno dei condomini ricade in comunione pro indiviso a favore di tutti i comproprietari secondo quote ideali proporzionate alle quote di proprietà dell’area stessa, salvo che non si sia costituito nei modi e nelle forme di legge un altro diritto reale a favore del costruttore-condomino (Cass., Sez. I, 12 maggio 1973, n. 1297).

La costruzione eseguita dal comproprietario, su suolo comune, diviene, per accessione, di proprietà comune agli altri comproprietari del suolo, restando esclusa l’applicabilità degli artt. 936 e ss. c.c., che riguardano la diversa ipotesi di opere eseguite da un terzo (Cass., Sez. II, 11 luglio 1978, n. 3479).

Il principio dell’accessione di cui all’art. 934 c.c. implica che, quando il suolo è comune, ricada nella comunione anche l’edificio costruito su di esso, tranne che i comproprietari del suolo medesimo abbiano provveduto con atto scritto alla determinazione reciproca del loro diritto sulle singole porzioni del costruendo edificio, destinato a diventare, a costruzione ultimata, di rispettiva proprietà esclusiva (Cass., Sez. II, 10 novembre 1980, n. 6034).

Dato conto di entrambi gli indirizzi interpretativi, il Collegio manifesta alcune perplessità con riguardo alla posizione fatta propria dalla Corte d’Appello. A non risultare pienamente convincente è il fatto che con essa il singolo comunista alla cui iniziativa si deve la realizzazione dell’opera sull’area comune, in violazione degli artt. 1102 e ss. c.c., riceverebbe il beneficio dell’assegnazione della proprietà esclusiva della costruzione stessa. Assegnazione che sarebbe difficilmente giustificabile in quanto non direttamente riconducibile ad uno dei modi di acquisto stabiliti dall’art. 922 c.c..

In considerazione dell’esistenza di orientamenti giurisprudenziali non convergenti e parimenti mostranti profili di criticità in punto di attuazione, il Collegio suggerisce l’intervento delle Sezioni Unite affinché individuino una soluzione interpretativa in grado di coniugare la disciplina dell’accessione e della comunione. Ciò al fine di far “convivere l’espansione oggettiva della comproprietà in caso di inaedificatio ad opera di uno dei comunisti (salvo che non si sia costituito nei modi e nelle forme di legge un altro diritto reale a favore del comproprietario costruttore) con la facoltà del comproprietario non costruttore di pretendere la demolizione della costruzione quando sia stata realizzata dall’altro comunista in violazione dei limiti posti dall’art. 1102 cod. civ. al godimento della cosa comune”.